イラン戦争の物価対策で、
日銀は0.75％の現行金利を維持。

日銀の定期会合では、イラン戦争による物価対策の必要性がが一転して、現行の0.75％の維持が有力になりつつあるようです。しかしながら現場の住宅ローンの変動型金利が上昇し、2026年4月に3メガバンク平均で1％を超える見通しが有力です。

住宅ローン控除を使うとローン金利が実質マイナスとなり「借金で得をする」状況も解消される水準です。今後の金利先高観は強く、ローン利用世帯の負担増が見込まれますが、住宅ローン特有のルールからそれを体感しにくく、家計への影響が長引く可能性もあります。

住宅ローンの金利タイプは大きく固定型と変動型があり、固定型は契約時に金利を固定し、変動型は定期的に金利を見直します。契約後、一定期間は固定金利で、期間終了後に変動金利とする固定期間選択型もあります。

固定型は変動型より金利は高いが、契約時に総返済額が確定します。変動型は当初金利が低いが、金利が上昇すれば総返済額が増えます。

2024年7月から実施された
不動産仲介手数料上限額の変更。

住宅金融支援機構が、25年4～9月に新規ローンを組んだ人に行った調査によると、変動型が75％で固定期間選択型（15％）や固定型（10％）を大きく上回っています。
変動型の新規向け主要行の平均金利は、0.8％前後で各行が日銀の金利上げ幅と同じ0.25ポイント上げればすぐ7月以降1％台の金利が適用される見通しです。

総務省の「家庭調査」では、2人以上の勤労者世帯では、住宅ローン返済中の世帯の可処分所得は、25年で世帯主40代の月収約64万2000円をピークに、70歳以降は約48万6000円に下がります。

現在の70歳以降の可処分所得に占めるローン返済割合は20％未満ですが、この年代の人々の住宅は今よりも安いことが多いので、ローンの頭金割合を高めて借入金額を減らす例が多く、可処分所得が変わらない前提で、現在の住宅価格を参考に7000万円を40際から35年元利均等返済で借りた場合を試算すると、金利1％の場合の返済額割合は40代で30.8％、70代は40.6％と手取りの4割りが返済に消えます。

日銀の追加利あげがあれば負担はさらに増し、単純計算で70代の負担は金利1.5％なら44.1％、2％で47.7％になります。ファイナンシャルプランナーの話では、一般的に可処分所得に占める返済負担比率は30％程度が上限で超える場合は家計運営が不安定になると語ります。

40〜50代の場合は、教育費などを捻出する余裕が削がれ、60〜70代は教育費かわりに医療費など急な支出の対応が難しくなります。

50代頃からは養生資金で
計画的に繰り上げ返済を考える。

繰り上げ返済は余剰資金で行うのが鉄則です。生活費の半年から1年程度は手元に残し、余った資金を繰り上げに振り向けます。
老後までまだ時間があるならば、繰り上げよりも積立投資など着実な資産運用で家計のゆとりを生み出せる場合もあります。所得が減り始める前に完済のメドをつけられる計画を作って資金の振り向け先を慎重に選ぶべきです。

50代頃から、老後にまで、ローン返済が続かないように計画的な繰り上げ返済を考えておくべきでしょう。
逆に60〜70代になっても繰り上げ返済の余裕がない場合は、どうするべきか、その場合は、体に無理が無い範囲で長く働き、不要な支出を減らすのが鉄則で、それでも家計が回らない場合は、住宅が持っている含み益・価値をどのように使うかを考えます。
住宅を売り住み替えを考えるのも一案ですし、リバースモゲージで、元本は死亡時に自宅売却で返すという方法の、リバースモゲージへの借り換えも一案になります。

ただし老後に入ってからは、住宅を売っても住み替え先が見つからない場合や、リバースモゲージへの借り換えで利息が膨らむ場合もありますから、早めに先を見越した対策を考えておく必要があります。

高性能住宅を建てることで
老後の心配が払拭されます。

住宅金融支援機構の調査では、借入当時の金利変動リスクの認識は「将来のことは考えても仕方がない」が最多の30.9％、金利上昇に対する民間シンクタンクの調査では、繰り上げ返済を検討する人は40％以上いる一方で検討中の60代では32.1％が「老後資金の見通しが立たない」と答えています。
繰り上げ返済を急ぐと老後資金が不足しかねないので60代でローン返済が続く一方で老後資金計画も立っていないのは高リスクとみなしています。

最近は20代で「50年ローン」を選ぶ場合も多くなり70代まで返済が続くケースも増えています。現在の金利1％越えは、ローン返済のリスクを見直す契機になっています。

長期的な返済期間で最も重要なのは、住宅の性能です。長寿命であることはも勿論で「暖冷房経費が」少ない住宅は家計を助けます。住宅設備も高額なものは交換頻度を考えると時が経つにつれて、莫大な金額になります。
住宅設備が安くて高性能な住宅こそ家計を助けてくれます。そのためにこそ史幸工務店の100年住宅をお勧め致します。設備交換も安価な高性能を目標にしています。是非、史幸工務店の展示場をご見学ください。