史幸便り
Vol.270 相続空き家が活用し安くなっています！
「住生活基本計画」で、国は手頃な住宅供給促進を勧めています。
今まで厄介者扱いだった親からの「相続空き家」が、国の方針転換で手放し安くなりました。
2026年2月27日更新
若手・子育て世帯向けが希望する
すまいを確保できるようにする。
国土交通省は、2026〜35年度の住宅政策のあり方を定める「住生活基本計画」に、若者や子育て世代が希望する住まいを確保するとの目標を盛り込み都市部を中心に高騰している住宅価格の手頃な価格の分譲や賃貸住宅の提供を促進します。
都市部でも相続や高齢者の施設への入居により、駅に近く状態の良い未流通の空き家や維持管理のなされている空き家の流通を促します。
取得支援として、死亡時などに売却する前提で毎月の返済額も抑える「残価設定型」の住宅ローンの普及なども考えているようで、住宅に求める性能としては2〜3人世帯や夫婦と未就学児2人世帯向けは「40平方メートル程度」を上回る広さと明記しています。
既に政府・与党は26年度の税制改正大綱で、中古住宅の床面積要件を条件付きで従来の50平方メートルから40平方メートルに引き下げています。
住宅価格高騰への関心も高まり、投機目的の売買抑制策や取得支援策も掲げられています。
今まではマイナス面で考えられてきた親の実家や土地、空き家などが、不動産仲介料などの変更で住宅新築でも有利に働くようになっています。
2024年7月から実施された
不動産仲介手数料上限額の変更。
実家を相続してもしばらく空き家にしている方は多く、管理の行き届かない空き家は周囲の環境にも悪影響を及ぼし、国も相続によって発生する空き家をできるだけ減らすように様々な対策を取っています。
24年度から実施されている不動産仲介事業の手数料引き上げなど、相続空き家対策も動き始めています。
それまで空き家の売却を仲介会社に依頼した場合取引価格が4000万円超では、仲介会社が受け取れる仲介手数料は、取引価格の3％＋6万円＋消費税が上限として定められていたため、価格が400万円以下では、一律18万円（税抜き）が上限でした。
この手数料では、仲介会社が利益を上げることは難しく、特に地方の場合は、空き家売却を依頼しても断られるケースもあり、この手数料引き上げで、取引価格800万円以下の宅地物件は一律30万円（税抜き）になりました。
仲介業者にインセンティブを与えて、空き家を減らす国交省の作戦で、相続税を減らしたりゼロにする仕組みもあります。
相続空き家の譲渡所得
3000万円特別控除という特例。
立地が良く、価格が高くなる空き家を相続した場合、心配になるのは、高額の税金です。
売却額から「取得費」と仲介手数料など売却の費用を差し引いた額が譲渡所得に所有期間5年以下なら39・63％、5年超なら20・315％の税率をかけて税額が決まり、所得期間は売却した年の1月1日時点で判断されます。
譲渡翌年に確定申告すれば、譲渡所得から3000万円まで差し引けるのが3000万円の特例で、相続人3人以上の共有の場合は、控除額が1人あたり、2000万円までとなります。
特例の対象は被相続人が1人で住んでいた戸建て住宅とその敷地で建築年が1981年5月末以前で、相続時点まで被相者が住んでいたことが条件になります。
老人ホームに入居していた場合も一定の条件下で認められます。
家屋と敷地を譲渡する期間も相続発生後3年を経過した年の年末まで、かつ2027年末までで、譲渡額は1億円以内であること、相続発生後に、相続人が耐震工事か、更地にする必要がありましたが24年以降は譲渡後、買い主が更地や耐震工事を行うことも認められています。
相続財産譲渡時の取得費加算
特例で譲渡所得を圧縮。
相続した土地や建物を一定期間内に売却した場合に、既に払った相続税の一定額を物件の取得日に加算することで譲渡所得を圧縮できる仕組みで「相続空き家の3000万円特別控除」との併用はできないのでどちらか有利な方を選びます。
被相続人の自宅をその配偶者と子供が相続するとき、自宅の評価額を配偶者とその居住権の価値を差し引いた所有権に分けて相続した場合、例えば夫の死後妻が自宅を売却して老人ホームなどに入居資金に当てた場合など、配偶者居住権は、売却できず居住権付き家を相続した子供も売却が難しくなる場合もあります。
相続した住宅の売却時の税金には他にも様々な特例などもあり適用条件なども複雑になっています。
相続した土地や住宅が不便な場所などで買い手がつかない状態の場合などは「相続土地国庫帰属制度」などの利用で一定の条件で申請者が負担金を払って不要な土地を国に引き取ってもらう制度もあります。
新築をお考えで様々なお困りごとがある場合は、ぜひ一度「史幸工務店」にご相談ください。
できる限りのお手伝いをいたします。